乐彩轩:出租率下滑…“WeWork”们扛不住了?

admin3个月前一品娱乐新闻59

联合办公企业本就普遍亏损,如今又遭遇疫情带来的沉重打击,已有企业疑似现金流告急,无力偿还押金......

文 | 林翠萍

编辑 | 刘岩、杨绚然

头图来源 | 摄图网

疫情之下,当远程在线办公正如火如荼,另一边联合办公行业却迎来史上最寒冷冬天。

4月15日,有联合办公入驻企业向创业邦爆料,共享办公空间服务商酷窝COWORK拖欠多家入驻企业押金数月未还,经索要无果。各企业涉及押金金额不一,少则几千,最多达20多万。

来源:爆料者供图

据了解,从去年10月份开始,北京酷窝科技有限公司曾主动与入驻企业陆续签订终止协议,将暂停位于北京朝阳区光华路的办公室出租服务,并承诺办理退租手续后30个工作日或最迟2020年2月29日前退还租金和保证金。此处的联合办公空间早在1月17日已正式关闭,不过直到今天,北京酷窝科技有限公司并没有履行协议退还押金。据爆料人称,目前跟对方交涉得到的回应是“没钱还”。

创业邦致电北京酷窝科技有限公司欲向其证实,截至发稿时间,并未得到回应。

此外,创业邦了解到,上个月,也有网友在网上爆料,上海五角场创智天地we+酷窝突然停止运营,不退押金。而更早一点今年1月初,网友爆料,宁波的酷窝联合办公空间已倒闭撤离,当时给的说法是退押金需要45个工作日。

总部位于广州的酷窝COWORK成立于2015年6月,一路高歌猛进,并与总部位于上海的WE+联合办公空间在2017年宣布合并,打响联合办公整合第一枪。合并后双方空间、资源、社群全部打通,在当时的全国联合办公空间市场一度达到前五的规模。当年合并后,酷窝联合创始人曾向媒体公开表示,公司到年底可能会实现收支平衡,并开始进入盈利阶段。

然而,理想很丰满,现实很骨干。三年过后,酷窝恐怕意想不到的是,会出现接连闭店、疑似“还不起”押金的悲剧......

酷窝“无力偿还押金”事件无疑是一个信号。联合办公企业本就普遍亏损,如今又遭遇疫情带来的沉重打击,生存维艰。但抛开疫情,“WeWork”们的危机早已埋下,联合办公行业本身“二房东”模式一直饱受诟病,同样是二房东生意的长租公寓也频频出现爆雷事件。疫情或许只是让这个模式的弊端更加凸显。

“WeWork”们的危机早已埋下

所有疫情之后爆发出问题的公司,早在疫情之前就已埋下危机的种子。

自去年WeWork上市折戟后,整个联合办公行业进入寒冬。众多共享办公企业就面临着拿不到融资、停止扩张、裁员甚至闭店的窘境。

2019年全年除几家头部外,拿得融资的联合办公企业寥寥无几。早在去年底,方糖小镇就被爆,因为拖欠业主租金被单方面解除合同,继而关闭北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联合办公运营商进入北京的首店。

谁也没料到2020开年来突至的疫情,又给了行业一记重击。

受疫情影响,今年以来联合办公行业整体现金流紧张,出租率下滑。因为疫情爆发在春节期间,不少企业用户租期已满、刚刚退租,空置出来的空间或工位无法在短期内消化;一些中小企业为了节流干脆退租了办公室或直接在家办公;也有企业因为裁员、倒闭,纷纷退租;而远程在线办公等新办公方式,也给了这个行业不小的冲击。

在联合办公空间的发源地美国,WeWork、Knotel、Convene、 Industrious、The Wing也纷纷爆出裁员的消息。作为中国联合办公空间最大的运营商之一,2月10日,优客工场创始人毛大庆在“中小企业纾困之道”论坛中表示,目前优客工场深圳办公区的到岗率约为50%,北京办公区的到岗率约为30%。

去年底优客工场正式公开招股书,似乎给了这个被阴霾笼罩的行业一丝信心,不过如今优客赴美上市也前途未卜。据招股书显示,截至2019年9月底,优客工场账上的现金和现金等价物等为2.08亿元,若按照2019年前三季度的平均运营亏损额(1.87亿元)计算,优客工场的现金或仅能维持公司运营到今年下半年。

作为头部玩家尚且如此,更何况中小企业。

前不久(4月7日),联合办公企业纳什空间再次获得远洋资本1亿元增持,这是2020年以来“唯一”公开的一笔融资消息。不过据悉这笔融资早在年前就已敲定,而在宣布融资的前一个月,也有媒体曝出纳什拖欠房租和押金,公司内部也出现了高管降薪、员工薪资延迟发放等情况。

而更多企业并没有纳什那么“幸运”顺利拿到融资续命。

这一切背后也映射了这个行业普遍存在的问题:盈利模式单一、过于依赖融资、入驻率低等。

包着“高科技”外衣的“二房东”生意

事实上,联合办公这个生意自成立起,其模式就备受争议。尽管在此前公布的招股书里,WeWork称自己是“以互联网技术驱动的高科技企业”,但这个行业的大多数企业骨子里仍旧没跳出“二房东”的模式本质,亏损成了这个行业的主题。

作为联合办公鼻祖,这家创办于2010年的联合办公企业,曾经备受资本追捧。鼎盛期WeWork曾拥有12500名员工,其中7500名位于美国,在全球已经涉足29个国家,111个城市,总共528个WeWork大楼。而作为这家企业最大的投资方,迄今为止,软银及其子公司为WeWork投入了142.5亿美元,其中包括自去年10月以来投入的54.5亿美元。

但后来随着一系列运营丑闻的暴露,最终WeWork于2019年10月撤回IPO申请,估值也从最高时的470亿美金跌至80亿美元。这也致使软银遭受了巨大的损失,并冒着法律风险撤回对WeWork 30亿美元收购要约。4月13日晚,软银集团发布2020财年的业绩预测,预计本财年经营亏损1.35万亿日元(约合人民币880亿),而出现大幅亏损的原因之一就有旗下愿景基金对于WeWork的投资。

而WeWork跌落神坛,深陷舆论的风暴的同时,也迫使所有从业者开始重新审视这个行业。

简单来说,WeWork 的模式是,先掏钱和办公空间签下长期租约,再重新装修改造,将大面积的办公空间切割成更小的隔间和工位,以灵活的租期出租给小公司和个人,并提供配套服务。这和国内长租公寓“二房东+管家”的模式大同小异。散卖的收入与整租、改造和运营的成本差额,就是它的利润空间。

这种模式下赚钱的要义就是,“尽可能便宜地拿地,做成尽可能多的隔间,尽可能提高出租率,提高运营效率。”为了从竞争者手上抢下目标楼盘,WeWork通常会开出更高的年租金或租期更长的合同,赢得业主青睐。在2017年至2018年之间,WeWork每个月扩张的空间,在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。直至疫情爆发前,WeWork都在以最快速度收购纽约市的房地产,是纽约市最大的办公室租户。

在经济上行期,不断增多的用户租下WeWork的空间并支付足够多的租金,让这种激进的扩张打法得以持续。但现实是全世界都处于经济下行期,经济不稳定因素还在增加,中小公司的业务也不断收缩。一旦WeWork无力支付业主租金,就很可能陷入资金断流的境地。事实上从2018年末开始,整个行业激进拿楼的后遗症已经显现,联合办公企业的关店潮上演,也有玩家开始谋求转型。

直到WeWork向美国证券交易委员会提交了IPO招股书,其最后一块遮羞布终于被揭开。

招股书显示,WeWork的主要收入来源是会员固定费用,即企业进驻办公场所每月支付的资金。2019 年上半年,这部分收入占总收入比例约83%。

2016年到2018年WeWork的营收分别为4.36亿美元,8.86亿美元和18.21亿美元。但营收上的持续增长来源于背后门店不断扩张带来的亏损。从2016年到2018年期间,WeWork的净亏损额从4.29亿美元,持续扩大至19.27亿美元。到2019上半年,净亏损额则达到9.04亿美元,较去年同期增长了25.2%。

此外,WeWork成本支出中占比最大的部分是办公用地的运营费用,其中大部分来自于租赁费用,WeWork通常与房东签订10到15年租赁合同,费用则分摊在每期的费用支出中。2016年到2018年期间,这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元,占总营收的比例分别为99.3%、92.0%和83.5%。

由此业内人士认为,其商业模式还停留在签订长期租赁合约,再将物业转租给企业客户的旧有模式框架里。

而纵观国内WeWork的一众学徒,尽管二国国情不同,在政策支持及打法上也略有差异。但大部分企业最终也没能逃脱“二房东”模式的亏损怪圈,WeWork的遭遇也一一在其他联合办公企业身上复现。

同样得益于时代机遇和“双创政策”的红利,中国联合办公行业自2015年来也实现了快速生长。最顶峰时,行业企业数量达到5000多家,但并购和倒闭潮也随之而来,到2018年6月,中国联合办公平台数从上一年的数千家急剧下降到约300家。2019年中国联合办公行业进一步洗牌、整合,头部选手们开始进入规模战。

来源:艾媒咨询

作为国内联合办公企业的代表,优客工场从2015年成立到2018年,一共融资19轮超47亿,平均每3.2个月获得一次融资,估值一度达到110亿元。去年7月,又完成了最新一轮的股权融资为上市做准备。招股书显示,截至2019年9月30日,优客工场拥有约60.96万名会员,其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家企业会员。

但与WeWork一样,优客工场主要收益也来自于场租,其场租收益一度占到总收益的90%。

招股书显示,2017年、2018年以及2019年前9个月,优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。营收增速迅猛,2018全年、2019年前9个月总净收入分别同比增长168%和210%。

同时与营收飞速增长形成对比的是,优客工场的亏损也在进一步扩大。2017年、2018年经调整净亏损分别为2.50亿元、3.41亿元;2019年前三季度净亏损3.43亿元,较去年同期的净亏损2.15亿元扩大112%。

“二房东”们的出路在哪里?

优客工场创始人毛大庆曾预计,到2020年,中国大城市的商业和写字楼面积大约会达到三亿平方米以上,保守估计会有30%的面积转化成各种各样的共享办公空间。如果按照30%的转化率,以及中国排名前20城市商业办公楼一平米3000元左右的年产值计算,国内共享办公行业的总市场规模大约在2000亿元到2500亿元之间。

市场看起来很诱惑,但眼下联合办公行业整体遇冷也是事实。与频频爆雷的长租公寓一样,仅靠租赁收入的“二房东”生意,并不能支撑起一个完整的商业模型。为走出亏损困境,很多联合办公企业开始将希望寄托在基于空间的增值服务上,比如向入驻企业提供资源对接、FA等额外服务。同时2019年以来,国内联合办公企业开始不约而同由“二房东”模式向轻资产模式转型。

以优客工场为例,目前的商业模式不仅仅是空间运营,而是“空间运营+非空间业务”模式。其中空间运营板块包含直营模式与轻资产模式产两大类。直营模式下优客工场负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作;轻资产模式则包括运营管理输出与资产托管两类。其中运营管理输出类空间,收入主要来自向物业主收取管理费;而资产托管类空间,主要收入来自与物业主收入分成。

境况似乎在变好。优客工场去年底公开的招股书中表示,目前优客工场主要有三大块收入来源:空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。2017年和2018年,优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入,占比超过85%。而到了2019年前三季度,优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。并表示轻资产模式是其主要增长动力之一,未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

“WeWork”们想努力打破大众对联合办公即“二房东”的刻板印象,但创新并不好做,目前大多联合办公企业的增值服务收入占比依然非常小。而受疫情影响,今年以来联合办公整体出租率再次下滑,并且这一影响可能会持续数月。行业低迷下,资本也更加谨慎,眼下联合办公企业最大的问题或许是如何先活下去。

部分资料参考:

PropTech研习社:《Knotel是如何花5年时间成长为WeWork竞争对手的?》

PingWest品玩:《共享办公,一场海市蜃楼》


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